違反建築物の指導・是正（建築基準法第9条）

建築基準法や消防法等の法令に適合していないと、地震や台風に対して構造上の問題や万一火災が発生した場合に防火上の不備により安全に避難できず、大災害につながるおそれがありますので、注意が必要です。市街化調整区域内では、簡易な構造であっても、原則として、建築することができませんので、注意が必要です。

違反建築物

建築基準法令の規定や許可条件等に違反した建築物や敷地を違反建築物といいます。違反建築物は、日照や環境、防災等の様々な面で、良好な社会形成に影響を及ぼすとともに、所有者にとっても安心して利用できない負（マイナス）の財産といえます。

違反建築物を建てた責任は、建築を依頼した建築主はもちろんのこと、設計をした建築士、工事を請け負った建設業者にあります。違反建築物を取得した場合には、新たに建築物の所有者になった人が、違反を是正しなければなりません。また、建築基準法違反ではなくとも、市街化調整区域では、建築物を使用する人が変わっただけで都市計画法違反となる場合もありますので注意してください。

既存の建築物の用途を変更して別の用途で使用する場合には、変更する用途に関係する建築基準法令や消防法令等の規定に適合させる必要があります。特に店舗等、不特定多数の人々が利用する一定規模以上の建築物等へ用途を変更する場合は、防火避難上の設備設置（排煙設備、非常用照明、内装制限等）が必要となり、用途の変更を行う部分の床面積が200平方メートルを超える場合は、改修を行う前に建築基準法に基づく確認申請（用途変更申請）及び工事完了届の手続きが必要となりますので注意してください。

また、都市計画区域について、市街化区域（優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域）と市街化調整区域（原則として市街化を抑制すべき区域）との区域区分（線引き：昭和45年10月15日）を定めています。市街化調整区域内では、原則として、簡易な構造であっても、建築物の建築をすることができません。ただし、都市計画法の許可を受けられる行為（都市計画法第34条に規定されているもの）や、許可が不要となる行為については、建築することができる場合があります。

建築基準法

建築基準法は、国民の生命、健康、財産を守るため、地震や火災などに対する安全性（求められる性能）や、建築物の敷地、周囲の環境（市街地の安全、衛生等の確保）などに関する必要な基準が定められています。

建築物の安全、衛生を確保するための基準

• 地震、台風、積雪等に対する建築物の安全性の基準
• 火災による延焼、倒壊の防止、階段までの避難施設の設置等に関する火災時の安全性の基準
• 居室の採光、換気、給排水設備、衛生設備等の環境衛生に関する基準

市街地の安全、環境を確保するための基準

• 敷地が一定の幅員以上の道路に接することを求める基準
• 都市計画において定められた用途地域ごとに建築することができる建築物に関する基準
• 建築物の容積率、建蔽率の制限、高さの制限、日影規制等に関する基準

建築物の安全性などを確保するため、建築基準法のチェック

• 建築確認（建築物の計画が、建築基準法やその他の関係法令の基準に適合しているかを審査＝「確認済証」）
  • 建築確認済表示板（工事現場の見やすい位置に、建築基準法による確認済みであることを示す標識を設置）
• 中間検査（安全性に深く関わる工程（特定工程）が終了した段階での、その建築物が法令の基準に適合しているかを検査＝「中間検査合格証」）
• 完了検査（工事が完了した段階で、その建築物が法令の基準に適合しているかを検査＝「検査済証」）

防火地域及び準防火地域においては、床面積が10平方メートル以内の小規模な増築であっても建築確認の申請手続きが必要です。

一定規模以上の物置、車庫、コンテナを土地に定着させて倉庫、車庫その他の用途に使用するものは、建築基準法第2条第1号に規定する建築物に該当します。

建築（設置）する際には、建築確認申請等の建築基準法等で定められた手続きや規定への適合（用途、面積、構造、材料等）が必要であるため、建築士等や開発建築指導課にご相談の上、適切に建築（設置）されるようお願いします。

市街化調整区域内では、原則として、簡易な構造であっても、建築物の建築をすることができません。

• コンテナを利用した建築物（コンテナを利用した倉庫等は建築物です）
• コンテナを利用した建築物の取扱いについて（国土交通省）（外部サイトへリンク）

ブロック塀等については、建築基準法施行令第62条の8や平成12年建設省告示第1355号で基準が定められています。

基準に適合していても、老朽化による安全性の低下に対応するなど、所有者や管理者の方々は、適切な維持管理が必要となります。

地震発生時にはブロック塀等の倒壊により道路を通行する方へ被害をおよぼす恐れがあります。このような被害を防ぐため、ブロック塀等の所有者や管理者の方々は、日頃からブロック塀等の安全点検をお願いします。

• ブロック塀等の安全点検

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違反建築物に対する措置

市街地の安全や環境の確保、建築物の安全、衛生を確保するためには、違反建築物に対する措置は重要です。

建築基準法第9条第1項には、「特定行政庁（福島市長）は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。」と規定しています。

違反の疑いのある建築物が発見された際には、建築工事に関係した建築士や建設業者に対して報告を求めたり、現場を立入検査をしたりします。違反の内容や程度によっては、口頭や文書等による助言、指導、勧告等の行政指導や、改善命令等による行政処分を求めることがあります。緊急の必要がある場合には、緊急工事停止命令や仮の使用禁止又は使用制限の命令をすることができます。違反建築の是正に関して、行政指導を無視したり、是正を行わない場合は、工事の施工停止、除却、使用禁止などの行政処分を受けることになります。この命令に従わない場合には、罰則が適用されることもあります。また、建築工事に関係した建築士や建設業者に対しては、刑事罰のほかに、国土交通大臣や県知事により指導や営業の停止、免許の取り消しなどの行政処分が行われる場合があります。

• 設計者が法令に違反した設計をした場合
• 設計は適法であったが施工が適正でない工事をした場合
  • 違反した場合に多数の者の死亡につながるおそれの高い技術基準規定に違反した建築物の設計者、建築主
  • 違反した場合に人の生命、身体に危害が生じるおそれのある技術基準規定にに違反した建築物の設計者、建築主
  • 建築確認を受けないで建築した建築主、完了検査済証を交付される前に建築物を使用した建築主
  • 建築確認を受けないで工事に着手した工事施工者、中間検査合格証を受けないで特定工程後の工事を行った工事施工者
  • 中間検査、完了検査を申請しない者、中間検査、完了検査について虚偽の申請をした者
• 浄化槽について適正でない場合
• 工事監理者が適正な工事監理をしなかった場合
• 宅地建物取引業者が違反建築物と知りながら取引をした場合

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検査済証のない建築物

国土交通省では、既存建築ストックの有効活用や不動産取引の円滑化の観点から、指定確認検査機関等を活用し、検査済証のない建築物について建築基準法への適合状況を調査するための方法等を示したガイドラインを、平成26年7月に策定・公表しました。

• 検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン（外部サイトへリンク）

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建築物の定期報告制度

建築物の使用が開始された後も、引き続き、適法な状態を確保し続けることが重要です。建築物が備えている本来の機能を発揮できず安全性が低下し、思わぬ事故発生や拡大を未然に防ぐために、百貨店や旅館等、不特定多数の人々が利用する一定規模以上の建築物等では、専門の技術者の調査又は検査を定期的に受け、その結果を特定行政庁（福島市長）に報告するよう義務付け（＝「定期報告制度」）ています。

建築基準法第8条では、「建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。」と規定し、所有者等に維持保全の義務を、特に百貨店・旅館等、大勢の人が利用する一定規模以上の建築物、建築設備、防火設備、昇降機等の所有者（管理者がある場合は管理者）には、建築基準法第12条第1項及び第3項の規定により「これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、定期に、建築物調査員にその状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。」「特定建築設備等で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものの所有者は、これらの特定建築設備等について、定期に、建築設備等検査員に検査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。」とされています。また、報告を怠ると建築基準法違反となり、罰則規定の対象となりますので、十分ご注意ください。

• 不特定多数の者が利用する建築物及びこれらの建築物に設けられた防火設備
• 高齢者等の自力避難困難者が就寝用途で利用する施設及びこれらの施設に設けられた防火設備
• エレベーター、エスカレーター、小荷物専用昇降機

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一斉公開建築パトロール

福島市では、違反建築防止のための啓発活動及び違反是正に取り組むことにより、良好な市街地環境の形成、建築物の安全性確保するため、国土交通省が定めた「違反建築防止週間（10月15日から10月21日）」にあわせて、一斉公開建築パトロールを毎年実施しています。

違反建築防止週間は、建築基準法等の目的・内容に関して広く国民の理解と認識を深め、違反建築物の防止等を図ることによって、建築物の安全性の確保と良好な市街地環境の形成に資することを目的に、昭和47年から毎年10月に全国で取組を実施しています。

特定行政庁（福島市長）が調査対象建築物を定め、建築物等への立入調査を行います。実施日は「違反建築防止週間」を基本として、建築関係団体の協力により市職員と合同にて一斉公開建築パトロールを実施します。工事中の建築物等に立ち入り、法令違反がないかを調査します。また、パトロール中に違反のあるブロック塀を発見した場合は、是正指導を行います。

工事に着手するときは、工事現場の見やすい位置に、建築基準法による確認済みであることを示す建築確認済表示板を設置する必要があります。

建築物の除却（解体）工事にあたっては、工事の施工者は、事故防止を図るため関係法令、指針等の遵守を徹底し、建築物の倒壊、外壁の落下等による公衆災害を防止するために必要な措置を講じる必要があります。

延べ床面積が10平方メートルを超える建築物を除却（解体）するときは、除却（解体）工事を行う前に、建築基準法第15条に基づく建築物除却届を提出する必要があります。届出をせず、又は虚偽の届出をした者は、50万円以下の罰金となります。

延べ床面積が80平方メートルを超え、特定建設資材（コンクリート、木材、アスファルト等）を用いた建築を除却（解体）するときは、建設リサイクル法（建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律）の届出を工事着手の7日前までに行うとともに、分別解体等と再資源化等を実施する必要があります。届出をせず、又は虚偽の届出をした者は、20万円以下の罰金となります。

建築物防災週間

「建築物防災週間（春季3月1日から7日、秋季8月30日から9月5日）」は、火災、地震、がけ崩れ等による建築物の被害や人的被害を防止し、安心して生活できる空間を確保するために、広く一般の方々を対象として、建築物に関する防災知識の普及や、防災関係法令、制度の周知徹底を図り、建築物の防災対策の推進に寄与することを目的として、昭和35年から毎年2回（春季は春の火災予防運動（消防庁）と同調、秋季は防災の日（9月1日）及び秋の火災予防運動（消防庁）と同調）全国で取り組みを実施しています。

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留意事項

開発建築指導課では、建築基準法や都市計画法その他の関係法令に基づき、違反建築物や経年劣化による老朽化、損傷が著しい建築物等（空き家を除く。）の指導及び措置に関する事務を行っておりますが、隣同士でトラブルが起きたときの民事上の『相隣関係（そうりんかんけい）』の問題については、指導や介入することはできません。

そのため、相隣問題は、市（行政）が指導したり介入したりすることはできませんので、これらの問題は当事者間で話し合いにより解決していただくことが基本となります。不幸にして話し合いがつかないときは、民事調停か、裁判によって解決することになります。

建築物等を建築するときには、建築基準法やその他の関係法令に適合する必要がありますが、所有権、通行権、日照の阻害、プライバシーの侵害などの各権利関係や、隣地建物からの雨水の流入、電波障害などの問題は、『相隣関係』、私法上の範囲として、公法上の規制である建築基準法とは別の問題で扱われます。

建築物等を建築するときの「建築確認申請」の審査は、民法の規定にかかわらず、建築基準法や都市計画法等に適合していることを確認できれば「確認済証」の交付が行なわれます。「建築確認申請」で審査される事項は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する（技術上の）最低限の基準であり、建築行政を担当しているところへ、私法上の問題、相談が持ち込まれますが、建築基準関係規定以外の事由をもって、建築行政が建築計画や工事の停止を建築主側に求めることはできません。

また、市（行政）による調査結果や是正指導の内容については、地方公務員法による守秘義務や福島市個人情報の保護に関する法律施行条例により、原則として、お答えできませんのでご了承ください。

なお、空き家に関するお問い合わせは、都市政策部住宅政策課【024-573-2751】へお願いします。

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